주택임대사업자의 거주주택 세금 면제 특례 제도(2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 세금 면제 가능)

주택임대사업자의 거주주택 세금 면제 특례 제도(2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 세금 면제 가능)

작년에 부동산 정책이 여러 번 바뀌면서 시장에 혼란이 가중되었던 적이 있습니다. 그 여파는 지금까지도 이어지고 있는데요. 그중 많은 논란이 됐던 내용이 주택 임대사업자 혜택에 관한 부분이었습니다. 과거와 달리 임대사업자 등록 혜택이 적어진 현재, 그 장단점에 관하여 알아보겠습니다. 주택임대사업자 등록을 할 때 각종 세제 혜택을 받을 수 있다는 정부 발표에 많은 집주인들이 임대사업자 등록을 했지만, 현재는 그 혜택이 많이 줄어들었기 때문에 임대사업자 등록을 고민하시는 분들이 많습니다.

혜택은 줄어들었지만, 본인의 투자 성향에 따라 주택 임대사업자 등록 혜택의 장단점을 꼼꼼하게 따져본 후, 결정하시길 권장드립니다.

임대보증금 가입

담보권 설정금액임대보증금주태가격의 60가 보증금액 이하이고 임대보증금 일부가입에 대한 임차인 동의서를 제시한 경우

보험 가입은 신규주택임대의무기간 10년의 경우 즉시 가입, 이전 주택의 경우 계약일이 2021년 8월 18일 이후인 건부터 가입해야 합니다. 주택도시보증공사HUG, 위탁 금융기관 우리은행 전 지점 및 SGI 서울보증에서 가입이 가능합니다. 보험가입을 하지 않으면 3,000만 원 이하의 과태료임대보증금의 510 상당를 부과합니다.

만약 임차인임차자가 보험에 가입한 경우 임대인은 보증수수료를 임차인에게 지급해야 하고 전세보증금 반환보증서와 임차인에게 보증수수료임대인 100 부담를 이체한 내역서를 제출해야 합니다.

임대주택의 매각

양도 신고 후 임대등록사업자 아니면 등록예정자에게 매매하는 경우, 소유권 등기 전에 양도인 주소지 주택과에 양도신고를 하고 양도신고 수리후 양수인 주소지 주택과에 양수 등록을 해야 합니다. 그리고 매매계약서에 임대사업자의 권리와 의무를 포괄 승계해야만 되는 내용을 명시해야 합니다. 양도신고를 이행한 경우라도 양수인이 임대주택 소유권 등기 이후 임대사업자로 등록하는 경우 무단 양도로 간주하여 과태료주택 당 3,000만 원가 부과됩니다.

임대의무기간 내에 매각은 불가하며 위반 시 주택당 3,000만 원의 과태료가 부과 욉니다. 등록임대주택에 임대인이 전입신고한 경우에도 같은 과태료 대상입니다.

의무임대기간이 길다.

첫 차례 단점은 의무임대기간이 긴 것입니다. 투자를 하는 입장에서 목돈이 한 곳에 묶이는 것을 싫어하시는 분들이 많습니다. 상승기와 하락기가 있었는데 상승기에 의무임대기간 때문에 매도하지 못한다면 큰 손해일 수 있습니다.

의무임대기간을 채우지 못하고 매도하게 될 경우, 그간 받았던 세제 혜택이 추징되며 과태료 그리고 발생하게 됩니다. 효과적인 절세를 받기 위해서는 사실상 8년 이상 임대 기간을 유지해야 하는 데 다소 긴 시간 동안 목돈이 묶여 있어야 해야만 되는 점을 염두해야 합니다.

I 임대사업자 등록 장점

임대사업자 등록, 그중에서도 주택임대사업자로 등록할 경우 받을 수 있는 혜택들이 있습니다. 주택임대사업자가 받을 수 있는 혜택에 관하여 알아보겠습니다. 임대사업자는 일반 임대사업자와 주택임대사업자로 구분됩니다. 일반 임대사업자는 주거용 공간을 임대 주는 것이 아닌 사무실 등과 같은 업무용 시설을 임대 주는 사업자를 의미합니다. 단, 주택임대사업자 등록 혜택을 받기 위한 조건들이 있습니다. 아파트는 2021년 8월 18일 이후 임대주택 등록이 불가능합니다.

아래 4가지 조건들은 임대사업등록 장점에 모두 전제되는 조건입니다.

부가가치세

일반임대사업자의 경우 보통의 사업자와 비슷하게 주 수입인 임대료에 에 관해 10의 매출부가세가 발생하며 건물 매입 등에 지출된 비용에는 매입부가세 10에 에 관해 환급이 가능합니다. 해당 부동산을 최초로 분양받거나 중도에 취득하는 경우, 시설투자나 인테리어를 한 경우 등에는 조기환급이 가능하기도 합니다.

하지만 주거용으로 임대를 하는 주택임대사업의 경우에는 면세사업자로 매출에 대한 부가세가 없으며 대신 환급받는 부가세 그리고 없게 됩니다.

I 글을 마치며

여기까지 임대사업자 등록 시 장단점에 관하여 알아보았습니다. 장점도 분명 있고 단점도 존재합니다. 이 부분은 자신의 투자 성향이 장기 투자 입장이라면 사실 크게 문제 될 건 없어 보입니다. 장기 보유할수록 세제 혜택이 커지기 때문에 큰 무리가 없지만, 단기 투자 성향의 분들에게는 사실 큰 의미가 없지 않나 생각 듭니다. 어떤 정책이든 완벽할 수 없고 만족할 수 없기 때문에 하나하나 꼼꼼하게 따져보고 자신에게 맞는 방향으로 투자를 이어가시면 좋을 것 같습니다.

자주 묻는 질문